GIPE Newsletter (Nº24.175) 17 de julio de 2025

CONSULTAS ASOCIAD@S DE GIPE:

En esta sección realizamos una recopilación de algunas consultas que nos vais planteado, acompañadas de sus repuestas por parte de nuestro departamento legal por si os pueden servir de ayuda a los demás:

Consulta:

Buenas días compañeros,

Tengo un estudio en venta y hay una discordancia entre el catastro y registro según la Nota Simple:

Esta finca no está coordinada gráficamente con el Catastro, a los efectos del artículo 10.5 de la Ley Hipotecaria, en la redacción dada por la Ley 13/2015 de 24 de junio. La constancia registral de la referencia catastral no implica la extensión de los efectos del principio de legitimación a la descripción física y ubicación de la finca, ni la presunción de su correspondencia con la delimitación geográfica de la parcela catastral.

Por qué ocurre esto y qué consecuencias tiene y cómo regularizarlo.

Muchas gracias.

Un saludo.

Respuesta:

Buenas tardes:

La Ley que cita tuvo como finalidad la de coordinar 2 organismos totalmente distintos como son: el registro la propiedad (dependiente del Ministerio de Justicia, a través de la Dirección General de los Registros y del Notariado y cuya finalidad es la de dar seguridad jurídica al tráfico inmobiliario); y, de otra parte, el Catastro (registro administrativo dependiente del Ministerio de Hacienda a través de la Dirección General del Catastro).

Conforme a la nota que facilita, de carácter genérico, difícilmente podemos conocer cuál pueda ser la diferencia encontrada entre uno y otro registro.

Pudiese ser, simplemente que la inscripción fuese muy antigua y no se hayan actualizado los datos; pero ante la posibilidad de venta  el propietario tiene la obligación de incorporar datos catastrales si es lo único que falta  o lo tendrá que hacer el adquirente, asumiendo esa responsabilidad.

Las discordancias más comunes entre ambos registros son: titularidad del inmueble o tamaño y lindes, o sobre el uso del mismo, o discordancia entre la representación gráfica y la realidad; cualquiera de ellos pudiera darse o no a su finca Registral o catastral.

Mi recomendación es optar por la figura del perito agrícola o ingeniero técnico que son los que realizan las mediciones, informes técnicos y, en su caso, tramitan el expediente, puesto que si el error está en catastro se resolverá iniciando un procedimiento de subsanación de discrepancia al que hay que aportar la representación gráfica alternativa en plano georreferenciado.

De otra parte, si estuviese perfectamente coordinada la finca catastral y el problema fuese Registral, habría que conocer exactamente la discordancia para recomendar el camino a seguir, caso de que hubiese una diferencia  de superficie entre la realidad y la Registral  superior al 10% tendría que acudirse a un expediente de dominio.

Esperamos que la contestación  le ayude a resolver el problema quedando a su disposición para cualquier duda que pueda surgirle sobre este tema o cualquier otro.

Atentamente.

Notas:

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