GIPE Newsletter (Nº24.174) 15 de julio de 2025

COMUNIDADES DE PROPIETARIOS:

NEGOCIACIÓN CON EL MOROSO

Antes de que una comunidad de propietarios pueda presentar una demanda contra un vecino que no paga las cuotas, es obligatorio intentar llegar a un acuerdo previo con él.

Esta negociación puede hacerse directamente, con o sin abogados, pero debe demostrarse que realmente se intentó.

Una forma válida de hacerlo es convocar una junta de propietarios en la que esté presente el presidente, los copropietarios y el vecino moroso. Para que esta reunión sea válida como prueba de negociación:

• Deben pasar al menos 30 días naturales entre la convocatoria y la celebración de la junta.
• Si habrá abogados presentes, debe indicarse en la convocatoria para que el moroso también pueda acudir con uno.
• Es conveniente ofrecer opciones al deudor, como un plan de pago, y no limitarse a exigir el pago completo.

El acta de la reunión debe ser cuidadosa: solo debe indicar el motivo del conflicto y si hubo disposición a negociar, sin revelar detalles concretos de la negociación ni documentación presentada. Tampoco se deben aportar grabaciones de la junta como prueba en caso de juicio.

IMPUESTOS:

CAMBIO DE USO DE LOCAL A VIVIENDA

Si tienes un local y quieres convertirlo en vivienda, primero debes asegurarte de que está permitido. Revisa los estatutos de la comunidad y la normativa urbanística, ya que podrían existir restricciones (por ejemplo, que no se puedan hacer viviendas en plantas bajas).

Trámites necesarios:

• Licencias: Solicita al Ayuntamiento la licencia de obras y de cambio de uso, presentando un proyecto técnico.
• Cédula: Una vez terminadas las obras, pide la licencia de primera ocupación y la cédula de habitabilidad.
• Registro: Con toda la documentación, modifica la escritura e inscríbela en el Registro de la Propiedad. También debes actualizar el uso en el Catastro.
  

Fiscalidad – Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD):

Según Hacienda, el cambio de uso tributa por AJD si hay un aumento en el valor catastral, aplicando entre el 0,5% y el 1,5% del valor del inmueble.

Sin embargo, algunos tribunales opinan que no debe aplicarse este impuesto, o que solo debe calcularse sobre el valor de las obras necesarias, no del local completo.

Recomendación:

Si Hacienda exige el pago de AJD, puedes pagar y luego presentar una solicitud de rectificación para reclamar la devolución, argumentando que no hay base imponible o que debe limitarse al coste de las obras.

GIPE:  Unidos seremos más fuertes