GIPE Newsletter (Nº24.148) 26 de febrero de 2025

INVERSIÓN EN INMUEBLES:

TRASMISIÓN DE VIVIENDAS ALQUILADAS CON RENTA ANTIGUA

Es posible que haya escuchado que adquirir una vivienda que cuenta con un contrato de arrendamiento con prórroga forzosa puede representar una interesante opción de inversión. A continuación, le explicamos qué factores debe considerar en estos casos.

Precio más bajo. En general, una vivienda alquilada suele tener un valor de mercado inferior al de una propiedad sin ocupantes. Además, si el contrato es de renta antigua, el precio se reduce aún más, ya que el inquilino goza de ciertos derechos:

Prórroga forzosa. El arrendatario tiene derecho a permanecer en la vivienda hasta su fallecimiento, momento en el que el contrato se extinguirá, a menos que existan familiares con derecho a subrogación, como el cónyuge, descendientes o ascendientes dependientes que hayan convivido con él durante al menos dos años antes del deceso.

Derecho preferente de compra. Si la vivienda se pone a la venta o se cede para saldar una deuda, el inquilino tiene prioridad para adquirirla mediante los derechos de tanteo y retracto.

Aunque las propiedades sujetas a contratos de renta antigua suelen ofrecer precios más asequibles, su disponibilidad para uso inmediato es limitada. Por ello, esta inversión es recomendable a largo plazo y solo si no se tiene una necesidad urgente de ocupar la vivienda.

SEGUROS:

¿QUÉ SON LAS CLÁUSULAS LIMITATIVAS DE UN SEGURO?

Al suscribir un seguro, se define en primer lugar el bien asegurado –en este caso, la vivienda– y, a través de una serie de cláusulas llamadas “delimitadoras”, se establecen las coberturas incluidas y excluidas en la póliza (como robo, incendio, etc.). Estas cláusulas no suponen una restricción de derechos, sino que simplemente determinan los límites del riesgo asegurado y especifican qué situaciones están cubiertas.

¡Importante! También existen cláusulas denominadas “limitativas”, que sí pueden reducir o modificar el derecho del asegurado a recibir una indemnización. Estas indican en qué circunstancias excepcionales el seguro no se hará responsable del daño. Es fundamental saber que la ley exige que estas cláusulas estén claramente destacadas (por ejemplo, en negrita) para diferenciarlas del resto del contrato.

Claridad y transparencia. Además, los tribunales requieren que estas disposiciones sean comprensibles y redactadas de forma clara, sin ambigüedades ni mezclas de conceptos que puedan generar confusión. De lo contrario, el asegurado tiene derecho a impugnar la cláusula ante un juez y solicitar que no se le aplique.

Firma obligatoria. Por último, estas cláusulas deben contar con la aceptación expresa del asegurado mediante su firma. No basta con firmar el contrato general del seguro; se requiere una doble firma: una en la póliza y otra específicamente en la cláusula limitativa. Si este requisito no se cumple, la exclusión no podrá aplicarse.

COMPRAVENTA DE INMUEBLES:

EL PRECIO DE VENTA: UN DATO CONFIDENCIAL

Consulta registral. Antes de comprar un inmueble, es habitual solicitar una certificación al Registro de la Propiedad para verificar su situación legal, incluyendo posibles cargas. Además, puede interesarle conocer el precio de la última compraventa, especialmente si considera que el precio actual es demasiado alto y el vendedor argumenta que no puede reducirlo sin incurrir en pérdidas.

¡Atención! Sin embargo, este dato solo puede incluirse en la certificación en circunstancias concretas:

• Si las partes involucradas son empresas, empresarios individuales o comerciantes que actúan dentro de su actividad profesional.
• Si el solicitante necesita esa información para ejercer un derecho reconocido por ley, como el derecho de tanteo o retracto.
• Si la solicitud proviene de una entidad bancaria con el fin de cumplir con las normativas del Banco de España.
  

El registrador evalúa cada situación de manera individual para determinar si corresponde incluir el precio de la compraventa en la información registral.

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