GIPE Newsletter (Nº 24.184) 2 de octubre de 2025

IMPUESTOS:

EL VENDEDOR NO RESIDE EN ESPAÑA

Cuando el vendedor de un inmueble en España es no residente fiscal en España (por regla general vive fuera de España más de 183 días al año), la operación tiene consecuencias fiscales específicas:

Impuesto aplicable: la ganancia tributa por el IRNR (Impuesto sobre la Renta de No Residentes), no por el IRPF.

Retención del 3% (modelo 211): el comprador debe retener el 3% del precio de venta e ingresarlo en Hacienda en el plazo de un mes.

Liquidación del IRNR (modelo 210): La ganancia en la venta de un inmueble se calcula restando al precio de transmisión (menos los gastos asumidos como comisión o plusvalía municipal) el valor de adquisición (precio pagado más gastos e impuestos iniciales: notario, registro y gestoría, honorarios abogados, inmobiliaria, así como el IVA o el ITP correspondiente).

El vendedor debe declarar la ganancia en un plazo de 3 meses desde que termina el plazo que tiene el comprador para ingresar la retención. En la práctica, esto supone un máximo de 4 meses desde la fecha de la Escritura, aplicándose un tipo fijo del 19% si el vendedor es de un país de la UE, Islandia o Noruega; y 24% si es de otro país. El 3% retenido se descuenta y, si excede, se devuelve.

Plusvalía municipal: corresponde al vendedor, pero si es no residente, el comprador debe solicitar este impuesto en el ayuntamiento correspondiente en el plazo de un mes tras la firma de la escritura. En la práctica se suele retener   un estimativo  de la Plusvalía (que se puede simular en la web del ayuntamiento o patronato) y cuando el Ayuntamiento emita la carta de pago (la cual puede tardar un par de meses), el comprador la abona. Si hay remanente con respecto a lo retenido, se devolvería al vendedor. Y si hay faltante, el vendedor debe abonar la diferencia. IMPORTANTE: Que el comprador solicite siempre el sistema más beneficioso para el cálculo de la Plusvalía. Lo debe indicar en su solicitud del impuesto.

En resumen: en ventas de inmuebles de no residentes, el comprador debe retener e ingresar en la Agencia Tributaria un 3% del precio y, en su caso, la plusvalía municipal. A su vez, el vendedor liquida después el IRNR.

¿COMPROBARON EL VALOR DEL INMUEBLE?

Comprobación de valores: si un inmueble adquirido antes de 2022 fue objeto de comprobación de valores por la Agencia Tributaria, el valor comprobado pasa a ser el valor de adquisición a efectos de calcular la ganancia en el IRPF. Esto puede reducir la ganancia y, por tanto, el impuesto a pagar.

Desde 2022: en ITP e ISD se aplica el valor de referencia del Catastro (el mayor entre este y el precio/escritura), lo que evita la mayoría de comprobaciones posteriores.

Hasta 2021: la base imponible se calculaba por el “valor real”, lo que generaba frecuentes comprobaciones y liquidaciones adicionales si Hacienda consideraba insuficiente el valor declarado.

Ejemplo: usar el valor comprobado como valor de adquisición permite declarar menos ganancia patrimonial y pagar menos IRPF en la venta.

Venta de un inmueble. Usted adquirió una vivienda en 2012 por 100.000 euros y satisfizo un ITP de 7.000 euros (el tipo del ITP en su comunidad autónoma era del 7%), así como unos gastos notariales y registrales de 2.000. No obstante, en 2015 la vivienda fue objeto de una comprobación de valores que estableció un valor comprobado de 150.000 euros, exigiéndole un pago adicional de ITP de 3.500 euros (el 7% del aumento del valor). Pues bien, si usted no recurrió dicha liquidación (de forma que ésta devino firme) y ahora vende el inmueble por 220.000 euros y soporta una plusvalía municipal de 18.000, gracias a declarar el valor comprobado se ahorrará 12.095 euros.

A su vez, cuando se adquiera un inmueble en reventa/segunda mano a día de hoy, conviene siempre comprobar el valor de referencia de Catastro y comprobar que el precio en Escritura es superior a éste. Si éste es superior, se deberá liquidar el ITP en base a ese precio. Si el precio de compra es inferior al valor de referencia, se aconseja liquidar el ITP en base al valor de referencia de Catastro; porque de lo contrario, la Agencia Tributaria puede emitir una complementaria contra el comprador por estar abonando menos ITP correspondiente.

En conclusión: comprobar si existió una valoración administrativa previa es clave para reducir la tributación al vender un inmueble adquirido antes de 2022. Y comprobar en reventas de inmuebles que el ITP se esté liquidando en base al valor de referencia del Catastro como mínimo, o a un precio en Escritura superior a éste.

COMUNIDADES DE PROPIETARIOS:

¿CÓMO ASIGNO LAS PLAZAS?

El uso y asignación de plazas de aparcamiento en zonas comunes puede generar conflictos entre los vecinos, especialmente cuando los espacios son desiguales o insuficientes.

Situación habitual: En edificios nuevos suele estar previsto en el título constitutivo, pero en fincas antiguas la comunidad debe regularlo.

Derechos: Todos los copropietarios pueden disfrutar de los elementos comunes. La asignación debe guardar proporcionalidad con la cuota de participación. Si no es posible, deben establecerse turnos rotatorios. No es válido alegar prioridad por haber ocupado antes el espacio.

Acuerdos:

Algunos entienden que requiere unanimidad, pero los tribunales suelen admitir mayoría simple por tratarse de regulación de uso.

El acuerdo puede ser impugnado si no respeta la proporcionalidad.

Excepción: Si la zona ya es un elemento privativo de algunos copropietarios, se aplican las normas de comunidades de bienes.

Conclusión: Lo más recomendable es que la asignación se haga conforme a las cuotas de participación, y si no es posible, mediante turnos rotatorios, siempre buscando el consenso entre vecinos.

Atención: Hoy en día hay promotoras que ceden el uso exclusivo de un número de plazas de aparcamiento y trastero a los compradores, pero no la propiedad como tal; se recomienda consultar bien la documentación con el Registro y la Promotora antes de firmar la Escritura.

GIPE:  Unidos seremos más fuertes