GIPE Newsletter (Nº 24.147) 20 de febrero de 2025
ARRENDAMIENTOS:
ME EQUIVOQUÉ AL COMUNICAR EL AUMENTO DE RENTA
Si ha informado a su inquilino sobre un incremento en la renta y posteriormente detecta un error en el cálculo, es importante rectificar la situación de manera adecuada.
Si el error ha provocado que el nuevo importe sea inferior al que legalmente corresponde, basta con emitir una nueva notificación al inquilino para corregir la cantidad y cobrar la diferencia no abonada debido a este fallo aritmético. En caso de que el inquilino se niegue a pagar la cantidad correcta, el arrendador podrá iniciar un proceso de desahucio por impago.
Por otro lado, si el error ha resultado en un aumento superior al permitido por la ley o al acordado en el contrato, el inquilino tiene derecho a:
- Solicitar el reembolso de las cantidades pagadas en exceso.
- Exigir la corrección del importe de la renta.
En caso de detectar el error antes de realizar el pago, el inquilino podrá negarse a abonar la cantidad incorrecta y solicitar formalmente la rectificación.
Para evitar posibles conflictos, se recomienda a los arrendadores:
✔ Revisar minuciosamente los cálculos antes de notificar el incremento de la renta.
✔ Consultar fuentes oficiales, como el Instituto Nacional de Estadística (INE), para calcular los ajustes correspondientes.
✔ Conservar un registro documentado de todas las comunicaciones relacionadas con la actualización de la renta.
COMPRAVENTA DE INMUEBLES:
CANCELO LA HIPOTECA CON EL PRECIO DE VENTA
Si desea vender una propiedad que aún tiene una hipoteca pendiente y planea saldar la deuda con el dinero de la compraventa, puede encontrarse con que el comprador exija que la hipoteca esté cancelada antes de completar la operación.
Coordinación de los Procesos
Es común que las propiedades en venta tengan hipotecas activas que el comprador no tiene por qué asumir, por lo que estas deben cancelarse previamente. Además, si el comprador necesita solicitar un préstamo hipotecario para financiar la compra, su entidad bancaria también requerirá que la carga hipotecaria desaparezca antes de formalizar la operación. Por ello, es fundamental coordinar todos los pasos.
Preparativos Antes de la Firma:
Obtener un Certificado Bancario
Dado que el pago de la deuda se realizará con el importe de la venta, es necesario solicitar al banco un certificado con la cantidad exacta que se adeuda en la fecha de la firma ante notario. Este documento debe incluir:
- El número del préstamo.
- El monto exacto de la deuda.
- El número de finca registral.
- El registro en el que está inscrita la hipoteca.
El banco no puede negarse a expedir este certificado, el cual se debe solicitar una vez confirmada la fecha con la notaría.
Retención del Importe por parte del Comprador
Por lo general, el banco titular de la hipoteca no asiste el día de la firma, por lo que lo habitual es que el comprador retenga del precio de compra el importe de la deuda, junto con una cantidad adicional para cubrir posibles ajustes.
Una vez realizada la transmisión ante notario:
- El comprador entregará al banco la cantidad indicada en el certificado para saldar la deuda.
- La entidad bancaria emitirá un certificado de saldo cero, confirmando que la hipoteca ha sido cancelada.
- Este certificado se incorporará a una escritura de cancelación de hipoteca.
- Se liquidará el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (generalmente exento).
- Finalmente, se inscribirá la cancelación en el Registro de la Propiedad.
Siguiendo estos pasos, se garantiza una venta segura y libre de cargas para ambas partes.
GIPE: Unidos seremos más fuertes
