GIPE Newsletter 4 Abril 2024

ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA:

Subir la renta un 5%

Si el año pasado no aumentó la renta de alquiler de su inquilino, puede aplicar ahora una subida del 5%. Esto implica sumar el 2% que podría haber subido en 2023 al 3% previsto para este año. Los tribunales permiten acumular las subidas que no se hayan efectuado en años anteriores, pero no se puede aplicar la subida con carácter retroactivo. En otras palabras, no puede cobrar ahora lo que no cobró en su día. Sin embargo, es posible actualizar la renta al valor que debería haber tenido si hubiera aplicado los incrementos correspondientes en su momento.

Para actuar, recuerde que la actualización debe realizarse al cumplirse cada anualidad del contrato, y debe comunicar al arrendatario con 30 días de antelación que pretende aumentar la renta (basta con una anotación en el recibo del mes anterior).

INTERMEDIACIÓN INMOBILIARIA:

Evitar la “inquiokupación”

Cuando concluye el plazo de un arrendamiento o se producen impagos por parte del inquilino y este no abandona la vivienda o local, se da una situación que se conoce como “inquiokupación”. Al haber inicialmente consentimiento o autorización del propietario, no se comete el delito de okupación (también conocido como usurpación de inmueble) según el código penal, con lo que, para estos casos, ha surgido el término inquiokupas.

Para evitar posibles inquiokupas, tenga en cuenta lo siguiente:

1.- Candidato: Si tiene un candidato para firmar el contrato de arrendamiento, sospeche de su idoneidad si:

• No quiere proporcionar la documentación requerida (nómina, extractos bancarios, contrato de trabajo, etc.).
• Quiere pagar varios meses de renta por adelantado.
• Solicita pagar en efectivo alegando no tener cuenta corriente a su nombre.

2.- Investigación: Existen “especialistas del engaño” que actúan con buenas formas, entregan documentación rápidamente y proporcionan referencias de supuestos antiguos arrendadores. Sin embargo, no se confíe: siempre contraste todos los datos (llame a los antiguos arrendadores, verifique la autenticidad de la empresa en la que trabaja, etc.). Si hay indicios de falsificación, descarte al candidato.

3.- Seguro: La forma más efectiva de protegerse contra la inquiokupación es suscribir previamente un seguro. De esta manera:

• La aseguradora abonará al propietario la renta del arrendamiento durante el desahucio legal del inquilino.
• Evaluará al inquilino según la estabilidad de sus ingresos o la falta de procedimientos judiciales previos por impago de renta.
• Indemnizará al propietario por posibles daños en la vivienda una vez esté libre de ocupantes.

Ampliar los servicios al “rent to rent”

Como agente inmobiliario, puede considerar ofrecer a sus clientes un servicio de gestión de propiedades en régimen de alquiler. La fórmula “rent to rent” (alquilar para alquilar) permite obtener rendimientos gestionando alquileres sin invertir en la adquisición de propiedades. A continuación, se describen los detalles:

Se puede elegir entre dos tipos de contrato con el propietario:

• De arrendamiento: Lo habitual es firmar un contrato de arrendamiento de inmueble en el que el propietario cede una vivienda para que usted la pueda explotar en el régimen acordado (vivienda habitual, de temporada, por habitaciones, turística, etc.). El propietario le autoriza a ceder o subarrendar la vivienda a terceros a cambio de una renta.
• De gestión: Como alternativa, puede firmar un “contrato de gestión integral de vivienda”. En este caso, usted se compromete a prestar servicios al propietario gestionando el alquiler del inmueble. El contrato de alquiler con el usuario será directamente entre el propietario y el inquilino, y a cambio de los servicios de gestión, usted cobrará unos honorarios.

COMUNIDAD DE PROPIETARIOS:

Este acuerdo comunitario no es válido

En situaciones en las que la comunidad de propietarios toma un acuerdo que va en contra de la ley o los estatutos, surge la pregunta: ¿está obligado el propietario perjudicado a impugnarlo o puede considerarlo directamente nulo? La respuesta es que, cuando una ley o los estatutos exigen que la comunidad actúe de cierta manera, cualquier acuerdo contrario a ello es nulo. Además, quien se vea perjudicado por dicho acuerdo no tiene la obligación de impugnarlo; de hecho, puede actuar como si no hubiera habido acuerdo en absoluto. Esto significa que el propietario afectado no está obligado a tomar medidas legales para invalidar el acuerdo, ya que este carece de validez desde su origen.

HIPOTECAS:

Avales ICO para la primera vivienda

El Gobierno ha aprobado una línea de avales para facilitar el acceso a la hipoteca de la vivienda habitual garantizando el 20% de la operación durante diez años. Estos avales se tramitarán a través de los bancos y no tendrán ningún coste. Sin embargo, es importante cumplir con ciertos requisitos:

1. Solicitantes:
   o Personas físicas de hasta 35 años cuyos ingresos no superen los 37.800 euros brutos anuales.
   o Familias con menores a cargo (en este caso, el límite aumenta en 2.520 euros brutos anuales por cada hijo).
   o Además, deben acreditar ser residentes en España de forma continua e ininterrumpida durante los dos años anteriores a la solicitud.
2. Patrimonio:
   o Los avalados no pueden tener un patrimonio superior a 100.000 euros.
   o No deben ser propietarios de otra vivienda (con excepciones, como no poder disponer de ella por separación o divorcio).
   o El inmueble adquirido debe destinarse a vivienda habitual del solicitante, y su arrendamiento estará limitado a circunstancias justificadas (matrimonio, divorcio, traslado laboral, etc.).