GIPE Newsletter 16 abril 2024

ARRENDAMIENTOS:

SEGUIR COBRANDO…

Según la información proporcionada, si usted notificó la finalización del contrato a su inquilino y, a pesar de ello, el inquilino sigue pagando las rentas, no se considera una renovación automática del alquiler. Aunque la ley no lo establece expresamente, los tribunales interpretan que su notificación de finalización del contrato es una manifestación clara de su intención de no renovar, lo que resulta en la extinción del contrato. El hecho de que continúe cobrando rentas mientras el inquilino no desaloje el inmueble no afecta a esta conclusión. Es importante consultar con un profesional legal para obtener asesoramiento específico sobre su situación particular.

ÍNDICE DE REFERENCIA DEL ALQUILER

El índice de referencia de precios del alquiler es una herramienta implementada en el marco de las medidas impulsadas por la Ley de Vivienda. Aunque actualmente solo se aplica en Cataluña, es importante entender en qué consiste y cómo afecta a los nuevos contratos de alquiler.

Aquí están los detalles clave:

Funcionamiento del Índice:

• Al ingresar los datos requeridos de una vivienda (como dirección, altura y estado de conservación) en la página web del ministerio, el sistema proporciona una horquilla de precios con un valor mínimo y máximo.
• Esto permite a propietarios e inquilinos negociar el precio dentro de ese rango, teniendo en cuenta las características específicas del inmueble.

Arrendadores “Gran Tenedor”:

• Si el arrendador es un “gran tenedor”, debe aplicar como precio de la renta para los nuevos contratos el menor valor entre el índice de precios de referencia y la última renta que estuvo vigente en los últimos cinco años en la misma vivienda (ajustada al IPC).
• Esto significa que si el índice es más bajo que la renta anterior, se debe utilizar el índice como referencia.

Otros Arrendadores:

• El resto de los arrendadores pueden aplicar el precio que venían utilizando hasta ahora, incrementado en el IPC, incluso si es superior al valor marcado por el índice.
• Además, solo deben aplicar obligatoriamente el índice si no existía un contrato previo en los últimos cinco años para esa vivienda.

Es fundamental consultar la legislación específica y buscar asesoramiento legal para comprender completamente cómo se aplica el índice en su situación particular.

PROPIEDAD INMOBILIARIA:

¡NOS MOLESTA EL PIANO!

En un caso reciente, el dueño de una vivienda presentó una reclamación debido a que el hijo de su vecino tocaba el piano, generando un ruido que le causaba molestias mientras teletrabajaba y estudiaba. Para respaldar sus argumentos, proporcionó un informe pericial que demostraba que el nivel de ruido producido por el vecino excedía los límites legalmente permitidos.

La buena noticia es que la reclamación fue aceptada. Esto significa que el dueño de la vivienda tendrá derecho a una solución o compensación adecuada para abordar el problema del ruido. Es importante que las partes involucradas sigan los procedimientos legales y busquen una resolución justa.

Recuerda que, en situaciones similares, contar con pruebas sólidas, como informes periciales, puede ser crucial para respaldar tus argumentos y lograr una resolución favorable.

¿SON LEGALES LAS EMPRESAS DE DESOKUPACIÓN?

El derecho a la propiedad privada está protegido por la ley, y si se vulnera, como en el caso de usurpación de una vivienda, el propietario tiene el derecho de recuperarla. Existen varias vías para abordar esta situación:

Vía Civil:

• A través del “juicio de desahucio por precario”, el propietario puede buscar la recuperación de la posesión.
• Sin embargo, este proceso puede ser largo, y en la práctica, el tiempo medio para lograr la recuperación efectiva oscila entre 14 y 18 meses o incluso más.

Vía Penal:

• El propietario puede denunciar por «allanamiento de morada» o por “usurpación de bien inmueble”.
• Ambos procedimientos también pueden llevar tiempo.

Vía Extrajudicial:

• El propietario puede utilizar otras fórmulas legales para recuperar la propiedad sin intervención judicial.

• Aquí es donde entran en juego las empresas de desokupación.
• Legalidad y Seguridad:

Al contratar servicios de desokupación, es crucial que tanto la empresa como sus empleados tengan la categoría profesional de seguridad privada.Aunque esta actividad es legal, es importante que la ejecución no involucre violencia o intimidación, ya que eso sería ilegal.

• Actuación en cuatro fases

Paso 1: Verificación. En primer lugar, la empresa identifica que se trata de un caso efectivo de okupación ilegal.

Paso 2: Negociación. Después la empresa iniciará un período de negociación con los okupas.

Paso 3: Control de acceso. Si lo anterior no funciona, la empresa establece un control de acceso para impedir la entrada a quien no esté autorizado por el propietario.

Paso 4: Recuperación. Tras verificar que no queda ningún okupa en el inmueble, se cambia la cerradura y se entregan las nuevas llaves al propietario, quien recupera la efectiva posesión.

COMUNIDAD DE PROPIETARIOS:

LOS DOS INCUMPLEN LAS ARRAS

El dueño de una vivienda firmó un contrato de arras penitenciales con un comprador, pero el vendedor no se presentó en el día de la escritura. En este caso se han tomado en cuenta varios aspectos:

Desistimiento Tácito del Vendedor:

Se ha considerado que el vendedor desistió tácitamente de la venta al no mostrar interés en firmar la escritura, posiblemente reconsiderando su decisión inicial.

Incumplimiento del Comprador:

Sin embargo, el comprador también incumplió: debía notificar el día y la hora para firmar la escritura en la dirección especificada en el contrato.

En lugar de seguir el procedimiento adecuado, el comprador envió un simple correo electrónico, lo que no cumplió con los requisitos contractuales.

Resolución del Contrato:

Dado este doble incumplimiento, se ha dictaminado la resolución de facto del contrato.

El vendedor ha tenido que devolver las arras, pero no en una cantidad duplicada.

Es importante recordar que, en situaciones contractuales, el cumplimiento de los términos y condiciones es fundamental para evitar conflictos y garantizar una transacción justa.