GIPE Newsletter 12 Marzo de 204

HIPOTECAS:

Gastos hipotecarios y su reclamación

El 24 de enero de 2019, se dictó en España una sentencia que estableció la doctrina sobre la distribución de los gastos hipotecarios entre los bancos y los consumidores.

A partir de entonces, se conocía lo que se podía reclamar y el plazo para hacerlo: cinco años (diez en Cataluña). Sin embargo, surgía la duda sobre cuándo debía comenzar a contar dicho plazo: ¿desde la anulación específica de la cláusula o desde la fijación de la doctrina? Para resolver esto, se consultó al Tribunal de Justicia de la Unión Europea.

Los tribunales europeos han determinado que el plazo no debe comenzar desde la fijación de la doctrina, ya que los consumidores no necesariamente conocen la jurisprudencia aplicable en esta materia. Por lo tanto, establecen que el plazo de prescripción debe empezar cuando el consumidor sepa que la cláusula de su contrato es abusiva. Esto ocurrirá en el momento en que se dicte una resolución judicial que declare la nulidad de la cláusula de gastos de su hipoteca en particular.

Si ya ha presentado una reclamación extrajudicial a su banco (o decide hacerlo ahora) solicitando la nulidad de la cláusula que establece el reparto de gastos en su hipoteca y la restitución de las cantidades pagadas de forma indebida, tenga en cuenta lo siguiente:

El cómputo del plazo de cinco o diez años vuelve a comenzar. Si el banco no atiende su petición, aún tiene ese plazo para seguir reclamando, incluso mediante una demanda judicial.
Desde que formule la reclamación extrajudicial, se entiende que usted sabe que la cláusula es abusiva. Por lo tanto, no hay discusión sobre el inicio del cómputo del plazo, pues este será el día en que formuló su reclamación.

ARRENDAMIENTOS:

Reembolso de la renta en un contrato de alquiler

En el caso de una arrendataria que renunció al contrato de alquiler, reclamando el reembolso de una parte de la última renta, el Tribunal ha rechazado su solicitud. Aunque la inquilina desocupó el piso antes de que finalizara el mes, debe pagar la mensualidad completa. La razón es que el pago de la renta se devenga de forma anticipada al inicio de cada mes.

Además, no se constató que hubieran llegado a ningún acuerdo para descontar ese período. Es importante recordar que, según la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) y salvo pacto en contrario, el pago de la renta es mensual y debe efectuarse en los siete primeros días del mes.

Avalar un contrato y las prórrogas

Cuando un tercero avala un contrato de alquiler, es importante determinar el alcance de su responsabilidad y definir qué garantiza. En concreto, se debe considerar el concepto y el plazo.

Según la ley, la prórroga concedida al deudor sin el consentimiento del fiador extingue la fianza. La mayoría de los tribunales entiende que la fianza se limita al plazo de duración del contrato original, excluyendo las prórrogas voluntarias. Sin embargo, no se excluyen las prórrogas obligatorias (hasta cinco años si el arrendador es persona física o siete si es jurídica). Además, se establece que la fianza debe ser expresa.

Aquí están los escenarios:

Si el contrato no especifica nada: La fianza se extiende a las prórrogas legales obligatorias. Por ejemplo, si el contrato tiene una duración de dos años, la fianza cubrirá los cinco o siete años, según el arrendador. No obstante, no se extiende a las prórrogas voluntarias ni a la tácita reconducción, que el fiador deberá firmar expresamente.
Si el contrato especifica la extensión de la fianza a todas las prórrogas voluntarias y la tácita reconducción: El fiador también queda obligado durante estas prórrogas.

IMPUESTOS:

Reducción de impuestos en alquileres en zonas tensionadas

A partir de 2024, si usted es propietario de una vivienda situada en una zona de mercado residencial tensionado y formaliza un alquiler (para su uso como vivienda), puede disfrutar de importantes ventajas en su IRPF. Varias comunidades autónomas ya han publicado las localidades que cumplen los requisitos para ser zona tensionada, aunque el Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana debe emitir una resolución con la lista definitiva.

En concreto, los alquileres de las viviendas situadas en estas zonas pueden disfrutar de una reducción superior al 50%, aplicable en general a los alquileres de viviendas:

La reducción es del 90% si en el nuevo contrato de alquiler se rebaja la renta inicial en más de un 5% en relación con la última renta del contrato anterior.
La reducción es del 70% si no se cumple el requisito de disminución de rentas, pero se arrienda a ciertas personas o entidades.

Exención por reinversión en alquileres

Cuando vende su vivienda habitual, la ganancia obtenida puede quedar exenta de IRPF si se reinvierte en la adquisición de una nueva vivienda habitual. Sin embargo, para consolidar este incentivo, es obligatorio que el nuevo inmueble adquirido sea su vivienda habitual durante tres años consecutivos.

Esto implica que no puede alquilarla, ni siquiera de forma puntual (por ejemplo, un mes cada año durante las vacaciones). Si lo hace, perderá la exención y deberá presentar una autoliquidación complementaria del período en el que obtuvo la ganancia, incluyendo los intereses de demora correspondientes.