GIPE Newsletter (Nº24.195) 18 de diciembre

ARRENDAMIENTOS:

¿ES NECESARIO APLICAR UN DESCUENTO?

Si su arrendatario ha dejado de abonar las rentas y usted valora iniciar un procedimiento de desahucio, puede surgir la duda de si está obligado a intentar antes una negociación con el deudor. En caso afirmativo, también es habitual preguntarse si dicha negociación exige conceder una rebaja en la deuda o un aplazamiento en el pago.

MASC (Medio Adecuado de Solución de Controversias)

La negociación previa no puede limitarse a un mero requerimiento de pago, pero tampoco le obliga a conceder descuentos, fraccionar la deuda ni renunciar a los derechos que legalmente le asisten. Es suficiente con ofrecer al inquilino la posibilidad de cumplir sus obligaciones sin necesidad de acudir a la vía judicial. Además, las condiciones planteadas durante esta fase de negociación no le comprometen en un eventual procedimiento judicial posterior.

Oferta vinculante confidencial.

En estos supuestos, lo más aconsejable es formular una “oferta vinculante confidencial”, concediendo un plazo razonable para que el arrendatario abone la totalidad de las cantidades adeudadas. Si transcurren 30 días naturales desde la realización de la oferta sin que el inquilino la acepte, usted podrá presentar la demanda y demostrar que intentó una solución extrajudicial previa.

En definitiva, la negociación previa no exige ofrecer una rebaja ni un pago fraccionado, siendo suficiente otorgar un plazo razonable para el pago íntegro de la deuda mediante una oferta vinculante confidencial.

PROPIEDAD INMOBILIARIA:

¿EN QUÉ AFECTA SER UN GRAN TENEDOR?

De acuerdo con la normativa vigente, se considera gran tenedor a la persona física o jurídica que sea propietaria de más de diez viviendas destinadas a uso residencial o que acumule una superficie construida superior a 1.500 m² con dicho uso. En este cómputo no se incluyen garajes, trasteros ni locales comerciales. En el caso de Cataluña, el umbral se reduce a la titularidad de cinco o más inmuebles de uso residencial.

No obstante, si una persona posee tres viviendas situadas en una zona declarada tensionada y otras dos ubicadas en zonas no tensionadas, estas últimas no se tendrán en cuenta a efectos de determinar la condición de gran tenedor. Asimismo, no se adquiere esta condición cuando se es propietario de una vivienda que carece de cédula o certificado de habitabilidad, al no considerarse inmueble de uso residencial. Tampoco se computa la propiedad de un edificio que no haya sido objeto de división horizontal.

Operaciones afectadas:

Compra.

Determinadas comunidades autónomas establecen un tipo incrementado del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) cuando el adquirente es un gran tenedor. Por ejemplo, en Cataluña este tipo puede alcanzar el 20 %.

Venta.

En otras comunidades autónomas, como Valencia o Baleares, la transmisión de un inmueble por parte de un gran tenedor puede quedar sujeta a un derecho de tanteo o retracto a favor de la Administración pública. Por ello, antes de formalizar la venta a un tercero, es obligatorio comunicar a la Administración competente las condiciones de la operación, para que pueda decidir si ejerce dichos derechos.

GIPE:  Unidos seremos más fuertes