Newsletter 12 Junio de 2024

RELACIONES CON LA ADMINISTRACIÓN:

LICENCIA DE OBRAS DEL AYUNTAMIENTO

Para realizar reformas en un piso que afecten a la fachada, es necesario obtener la licencia de obras del ayuntamiento y el consentimiento de la comunidad de propietarios.

Los trámites incluyen:

1. Permiso de la Comunidad: Las reformas que afectan a la fachada, como el cerramiento de balcones, instalación de toldos, o cambios en el revestimiento, requieren el permiso de la comunidad. Este acuerdo debe ser formalizado por escrito en una junta de propietarios y necesita una mayoría de 3/5 (4/5 en Cataluña).
   
2. Solicitud al Ayuntamiento: Con el permiso de la comunidad, se debe solicitar la licencia de obras en el ayuntamiento. La documentación necesaria incluye:

• Solicitud de licencia con el proyecto técnico.
• Declaración responsable indicando el permiso de la comunidad.
• (Opcional) Acuerdo de la junta de propietarios.
  

La declaración responsable tiene una vigencia de seis meses para iniciar las obras. Si no se empieza en ese plazo, se debe reiniciar el proceso. Es fundamental tener el permiso de la comunidad por escrito para evitar problemas legales y posibles sanciones, como la demolición de las obras.

IMPUESTOS

TE DOY EL TERRENO Y ME DAS UNA VIVIENDA

Si eres propietario de un solar y una promotora inmobiliaria te propone construir viviendas a cambio de entregarte algunas de ellas, esta operación se denomina “permuta de solar por obra futura”.

Proceso de la Permuta

1. Entrega del Solar:

• El propietario entrega el solar al promotor con escritura pública e inscripción en el Registro de la Propiedad.
• Al finalizar la obra, el promotor entrega las viviendas acordadas al propietario del solar.
• La permuta puede incluir también un pago en dinero, convirtiéndose en una “permuta mixta”.

2. Implicaciones Fiscales:

• IRPF: Debes declarar una ganancia o pérdida patrimonial en el año de la permuta, basada en el valor de adquisición del solar y el valor de mercado de las viviendas o el terreno.
• IVA: Al entregar el solar, se considera un pago anticipado por las viviendas, y la promotora emitirá una factura repercutiendo el IVA (10% del valor de las viviendas). Es recomendable pactar un pago en dinero que cubra este IVA.
  

Operación Aplazada

Si hay más de un año entre la entrega del solar y la recepción de las viviendas, puedes acogerte al régimen de operaciones aplazadas para declarar la ganancia en el IRPF del año en que recibas las viviendas.

Ejemplo:

• Adquisición del terreno: 300.000 euros.
• Valor de las viviendas a recibir: 500.000 euros.
• Pago adicional de la promotora: 50.000 euros (para cubrir el IVA).
  

La ganancia tributable se repartirá entre los años en que se recibe el pago y las viviendas, permitiendo diferir parte de la tributación.

Recomendaciones

• Pacta una parte en dinero para cubrir el IVA.
• Acógete al régimen de operaciones aplazadas si la entrega de las viviendas se realiza más de un año después de la permuta para optimizar la tributación.