GIPE Newsletter 4 Junio 2024

PROMOCIÓN INMOBILIARIA:

VENTAS A EXTRANJEROS Y EL ORIGEN DE LOS FONDOS

En una nueva promoción inmobiliaria, ha recibido numerosas ofertas de extranjeros que pagan al contado, lo que genera preocupación por el blanqueo de capitales. Es crucial verificar el origen de estos fondos.

Obligaciones del Promotor:

• Control: Como promotor, debe vigilar el cumplimiento de la normativa de blanqueo de capitales en todas las ventas. Con compradores extranjeros, el control debe ser mayor debido al mayor riesgo de fondos ilícitos.
• Actuación: Aunque la ley no especifica cómo verificar el origen de los fondos, impone multas severas y la posible inhabilitación por incumplimiento. Por ello, debe establecer sus propios métodos de control.
  

Forma de Pago:

• Financiación Bancaria: La parte financiada por un banco no requiere su control, permitiéndole enfocarse en la porción pagada con fondos propios del comprador. Es preferible que el dinero esté en un banco español, que realiza controles de blanqueo según la normativa española. Los bancos también pueden ayudar a verificar el origen del dinero no financiado.
  

Información del Cliente:

• Ficha: Solicite al comprador que complete una ficha con información personal, profesional y económica, incluyendo la declaración del origen de los fondos y el uso del inmueble. Exija documentación respaldatoria.
• Justificación: El comprador debe demostrar con documentos que los fondos son lícitos, como contratos de trabajo, nóminas, declaraciones fiscales, ventas de inmuebles recientes o herencias.
  

Listas Negras:

• Algunos países con leyes laxas sobre blanqueo de capitales, como Corea del Norte e Irán, están en listas internacionales. Evite operaciones con nacionales de estos países o refuerce el control si decide aceptarlas.

IMPUESTOS

ALQUILER TURÍSTICO: ¿CÓMO TRIBUTA?

Si decide alquilar temporalmente una vivienda en la costa a turistas, debe considerar cómo tributar por dicho arrendamiento.

Con IVA o con ITP:

• Sin servicios adicionales: Al alquilar la vivienda (amueblada o no) sin servicios adicionales, no se debe repercutir IVA, ya que el alquiler de viviendas está exento de este impuesto.
• Con servicios adicionales: Si presta servicios propios de un hotel (como limpieza periódica, lavandería, restaurante), debe repercutir IVA. Estos servicios incluyen limpieza periódica, lavandería de ropa de cama y baño, y otros servicios de hostelería. No se consideran servicios de hostelería la limpieza al inicio y fin del alquiler, ni la disponibilidad de equipamiento de cocina y mantenimiento.
  

Requisitos de IVA:

• Si el alquiler lleva IVA, debe darse de alta en Hacienda bajo el epígrafe 685 (“Alojamientos turísticos extrahoteleros”) y repercutir un IVA del 10%. Podrá deducirse el IVA soportado por la actividad.
  

Requisitos de ITP:

• Si el alquiler está exento de IVA, se tributará por ITP. Este impuesto se paga al formalizar el alquiler y es responsabilidad del arrendatario, generalmente siendo un importe bajo.
  

Tributación en el IRPF:

• Rendimientos del capital inmobiliario: Si no se prestan servicios hoteleros, los rendimientos se declaran como rendimientos del capital inmobiliario.
• Rendimientos de actividad económica: Si se prestan servicios hoteleros, los rendimientos se declaran como procedentes de una actividad económica.
• Sin reducción: No se pueden aplicar las reducciones del 50-90% sobre los rendimientos obtenidos, ya que estas reducciones se aplican solo a arrendamientos para uso permanente.
  

Con Empleado:

• Si se alquila sin servicios adicionales pero se dispone de un empleado a jornada completa para gestionar la actividad, debe declarar rendimientos de actividades económicas. Esta necesidad debe estar justificada por el número de inmuebles alquilados y la carga de trabajo.