GIPE Newsletter 14 Mayo 2024

PROPIEDAD INMOBILIARIA:

VALOR DE REFERENCIA Y VALOR DE MERCADO

El valor de referencia en las operaciones inmobiliarias es determinado por el Catastro mediante un análisis de precios de compraventas por zonas, y se actualiza anualmente para todos los municipios. Se puede consultar en la web del Catastro mediante el siguiente enlace:

https://www1.sedecatastro.gob.es/Accesos/SECAccvr.aspx

Este valor no debe exceder el valor de mercado y se utiliza como base mínima para la tributación en impuestos como el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITPAJD) y el Impuesto de Sucesiones y Donaciones (ISD), cuando el valor declarado sea inferior.

Sin embargo, no tiene impacto en el valor catastral ni en el Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI). Es importante considerar este valor al transmitir un inmueble, ya que proporciona una orientación sobre su valor.

AUNQUE CONSTE COMO LOCAL…

Una comunidad de propietarios intentó impugnar el cambio de uso de un local a vivienda hecho por un propietario, pero no tuvo éxito. Aunque el derecho a la propiedad privada permite usar un inmueble según el propietario desee, las limitaciones o prohibiciones deben estar claramente establecidas en el título constitutivo o los estatutos y registradas en el Registro de la Propiedad para ser efectivas frente a terceros. En este caso, al no existir una prohibición expresa en el título constitutivo y considerando la escasez de vivienda, la mera descripción del inmueble como «local» no impide el cambio de uso a vivienda.

IMPUESTOS:

PLUSVALÍA MUNICIPAL Y TRANSMISIÓN SIN GANANCIA

Una reciente sentencia del Tribunal Supremo permite reclamar la devolución de la plusvalía municipal pagada en transacciones de terrenos que no aumentaron de valor, incluso en casos de liquidaciones firmes.

Esta decisión implica que las liquidaciones sean consideradas nulas de pleno derecho, lo que permite iniciar un procedimiento para solicitar la devolución del impuesto, incluso si han pasado más de cuatro años desde la liquidación.

Sin embargo, se deben tener precauciones, ya que no se pueden recurrir las liquidaciones pasadas que ya han adquirido firmeza por sentencia judicial, y la sentencia se aplica específicamente a liquidaciones emitidas por Hacienda, quedando pendiente de ver si los tribunales adoptarán el mismo criterio para las autoliquidaciones.

EXCESIÓN POR REINVERSIÓN «A POSTERIORI»

Hacienda considera que la exención por reinversión debe ejercerse expresamente al presentar el IRPF del año de la transmisión de la vivienda. Aunque los tribunales tienen opiniones divergentes, este criterio oficial implica que incluso antes de haber reinvertido, se debe informar sobre la cantidad que se compromete a reinvertir y la ganancia que quedará exenta. Si no se sigue este proceso y se opta por tributar por la ganancia sin mencionar el compromiso de reinversión, se pierde el derecho al incentivo fiscal. Sin embargo, algunos tribunales consideran que este requisito formal no debería impedir la aplicación de la exención por reinversión si se reinvierte dentro de los dos años siguientes a la venta. En este caso, se puede rectificar la declaración del IRPF del año de la venta y solicitar la devolución del exceso pagado.

TRÁMITES NOTARIALES:

ESCRITURAS TELEMÁTICAS

Ahora es posible firmar escrituras de forma telemática gracias a la entrada en vigor de una ley que permite la firma por videoconferencia. Para hacerlo, es necesario registrarse en el «Portal Notarial del Ciudadano» y obtener un certificado electrónico válido. Una vez registrado, se puede elegir al notario, solicitar una cita y comenzar la tramitación de la escritura deseada. Antes de la videoconferencia, se implementan medidas de seguridad. Después de firmar, se recibe un código seguro de validación (CSV) para acceder a la copia electrónica autorizada.