GIPE Newsletter 9 Mayo 2024

COMPRAVENTA DE INMUEBLES:

CONDICIONAR LAS ARRAS A LA OBTENCIÓN DE FINANCIACIÓN

El vendedor de una vivienda y la compradora acordaron unas arras que especificaban que la compradora no perdería el dinero entregado si no lograba obtener financiación para la compra. Sin embargo, cuando la compradora reclamó la devolución de las arras al no conseguir la financiación, el tribunal dio la razón al vendedor.

La decisión se basó en que la compradora solo obtuvo financiación por el 80% del valor de tasación de la vivienda, lo cual es una práctica común. El tribunal argumentó que la compradora debería haber especificado en el contrato de arras que necesitaba financiación por el 100% del valor de tasación si ese era su requisito. Además, señaló que las cláusulas de escape por no obtener financiación son excepciones al régimen legal de las arras y deben interpretarse de manera estricta.

En conclusión, el tribunal determinó que al condicionar las arras a la obtención de financiación, se debe especificar claramente cuándo se considera que la financiación ha sido denegada.

HAY UNA ANOTACIÓN PREVENTIVA DE EMBARGO

Si descubre una anotación preventiva de embargo en un inmueble que desea comprar, puede actuar sin riesgos siguiendo estos pasos:

1. Solicite una certificación de cargas para obtener información detallada sobre las cargas existentes en el inmueble y confirmar su vigencia.
2. Si la operación es viable, negocie con el propietario para retener del precio de venta los importes necesarios para cubrir las cargas existentes.
3. Contacte al acreedor, cuyos datos constarán en la certificación, explíquele la situación y coordine su comparecencia en el día de la compraventa.
4. Prepare la escritura acudiendo todos al notario: el propietario para transmitir y recibir parte del precio, el acreedor para recibir el pago y manifestar en la escritura que se da por saldado y finiquitado, y usted para adquirir el inmueble y realizar los pagos necesarios.

COMUNIDAD DE PROPIETARIOS:

DIFERENCIAS ENTRE ALQUILER VACACIONAL Y TURÍSTICO

A continuación se exponen las diferencias entre alquiler turístico y alquiler vacacional, enfocándose en sus características, regulaciones y los requisitos para prohibirlos en una comunidad de propietarios.

• Alquiler Turístico: Se define como la cesión temporal de una vivienda amueblada para uso inmediato, con publicidad en canales turísticos, con fines lucrativos y sujeto a regulación específica. Para prohibirlo se necesita un acuerdo de 3/5 partes de los propietarios que representen tres quintas partes de las cuotas.
  

Alquiler Vacacional: Se refiere a la cesión temporal de una vivienda sin estar totalmente amueblada, sin publicidad específica y sin necesidad de fines lucrativos. Su regulación se rige por la LAU y para prohibirlo se requiere unanimidad de los propietarios.

¿AFECTA A LA CONFIGURACIÓN EXTERIOR?

Las normas y procedimientos relacionados con las obras que afectan a la configuración exterior de un edificio en una comunidad de propietarios son las siguientes:

Modificaciones permitidas: Los propietarios pueden realizar modificaciones dentro de sus propias unidades siempre que no afecten a la seguridad, estructura general, configuración o estado exteriores del edificio ni perjudiquen a otros vecinos.

Autorización comunitaria: Las obras que afectan a elementos comunes o a la configuración exterior del edificio requieren autorización de la comunidad, a menos que estén permitidas explícitamente en los estatutos.

Definición de configuración exterior: Incluye la apariencia del edificio tanto desde el exterior como desde el interior, abarcando la forma, color, materiales y ocupación del espacio.

Ejemplos de alteraciones: Instalaciones en la fachada, cambios en materiales o colores, modificaciones en espacios como ventanas o terrazas.

Requisitos para el acuerdo comunitario: Las obras que afecten permanentemente al edificio y modifiquen el título constitutivo requieren unanimidad, mientras que otras pueden requerir una mayoría cualificada de 3/5 partes de propietarios y cuotas o incluso una mayoría simple, dependiendo del tipo de obra y las circunstancias específicas.

En resumen, cualquier obra que altere la apariencia externa del edificio requiere autorización de la comunidad, con flexibilidad en los requisitos de acuerdo según la naturaleza de la obra y la interpretación judicial.

QUIERO UN PUNTO DE CARGA

Un propietario solicitó a la comunidad de vecinos permiso para instalar un punto de recarga para su vehículo eléctrico. Según la ley, solo se requiere comunicación previa a la comunidad para este tipo de obras, pero si implica alterar elementos comunes, debe ser autorizada por la comunidad. En este caso, la instalación requería atravesar los forjados del edificio. La comunidad está obligada a permitir la instalación, pero se determinó que se necesitará un proyecto previo y licencia de obras, en lugar de concederse como quería el propietario.