GIPE Newsletter de 5 Marzo 2024

ARRENDAMIENTOS:

El inquilino paga la comunidad

En este caso, el inquilino ha discutido la validez del pacto en su contrato de alquiler de vivienda relacionado con los gastos de comunidad. Según la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), para que este pacto sea válido, debe constar por escrito y determinarse el importe anual de dichos gastos en la fecha del contrato. Es importante que el inquilino conozca el monto de estos gastos para evaluar la obligación que asume.

Sin embargo, en este caso específico, el contrato indicaba el importe mensual de los gastos en lugar del importe anual, como exige la ley. A pesar de esta discrepancia, se ha considerado válido, y el inquilino ha tenido que pagarlos. Se argumenta que el inquilino podría haber calculado fácilmente el importe anual mediante una simple operación matemática, por lo que no puede ampararse en una interpretación formalista de la norma.

En resumen, para cargar los gastos al inquilino, es necesario pactar por escrito e indicar claramente el importe anual de los mismos.

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COMPRAVENTA DE INMUEBLES:

El vendedor ya no reside en España

En el caso de que usted haya recibido el encargo de vender un inmueble cuyo propietario le informa que hace unos años que no reside en España, es importante recordar cómo asesorar correctamente tanto al vendedor como al comprador en estas situaciones.

¿Qué se entiende por “no residente”?

Concepto: Independientemente de la nacionalidad, se considera “no residente” a toda persona que resida habitualmente y pague sus impuestos en otro país (es decir, que tenga su residencia fiscal en el extranjero). La residencia fiscal se acredita mediante un certificado expedido por la Autoridad Fiscal competente del país correspondiente, y la validez de dichos certificados se extiende a un año.

En España: Por otro lado, se entenderá que una persona física tiene su residencia fiscal en España cuando se cumpla una de las siguientes circunstancias:

Permanezca en España durante más de 183 días al año (a menos que acredite la residencia fiscal en otro país). Para calcular este período de permanencia, se toma el año natural de enero a diciembre y se descuentan todas las ausencias esporádicas.

El núcleo principal o la base de sus actividades o intereses económicos, ya sea de forma directa o indirecta, esté en España. Esto significa que debe tener ubicada en territorio español la sede o la administración de sus negocios, la mayoría de sus bienes o la mayor parte de la renta que obtiene la persona.

Obligaciones de las partes:

Comprador: En una compraventa de un inmueble donde el vendedor es no residente, el comprador está obligado a retener un 3% sobre el precio total de la compraventa y ingresarlo en la Agencia Tributaria mediante el modelo 211, dentro del plazo de un mes a partir de la fecha de transmisión del inmueble. Si el comprador no realiza esta retención, el inmueble quedará afecto al pago del importe que resulte menor entre dicha retención y el impuesto correspondiente que debe presentar y pagar el vendedor.

Vendedor: Por su parte, el vendedor no residente debe tributar en España por la ganancia obtenida en la venta del inmueble. Esta ganancia se calcula como la diferencia entre el valor de adquisición y el de enajenación.

Para cumplir con esta obligación, el vendedor debe presentar el modelo 210 en los tres meses siguientes al final del plazo para ingresar la retención del 3% (que se considera un pago a cuenta del Impuesto sobre la Renta de No Residentes, IRNR).

Cuidado con la Plusvalía:

En la liquidación de la plusvalía, se considera al comprador como sustituto cuando la venta la realiza un no residente.

El ayuntamiento podría reclamar al comprador el pago de la plusvalía si el vendedor no la liquida.

Por tanto, se recomienda retener el importe de la plusvalía en la firma de la escritura. Para ello, indique al comprador que realice lo siguiente:

• Gestione previamente en el Ayuntamiento un precálculo del tributo.
• Haga constar en la escritura que se retiene dicho importe del precio de compra como garantía del pago de la plusvalía.
• El comprador puede liberar el importe cuando el vendedor acredite haber realizado el pago. Si el ayuntamiento reclama el pago al comprador, este puede utilizar la retención para cubrirlo.

En resumen, el comprador debe retener e ingresar el 3% del precio en Hacienda, y también considerar la retención por la plusvalía municipal en estos casos.

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ARRENDAMIENTO DE LOCAL:

Obras de adecuación

En el contexto de un local para alquilar que es completamente diáfano, es común que el arrendatario necesite realizar obras para adecuarlo a su actividad específica. A continuación, resumimos los aspectos clave relacionados con las obras y su tratamiento al finalizar el contrato de arrendamiento:

• Coste de las Obras:

Por lo general, el arrendatario asume el coste de las obras de adecuación y también se encarga de obtener las licencias necesarias. Esto garantiza que el resultado se ajuste a sus necesidades.

Sin embargo, el hecho de financiar estas obras puede dar lugar a disputas al finalizar el contrato. La pregunta clave es si el arrendatario puede retirar las mejoras realizadas o si tiene derecho a una indemnización por devolver un local “mejorado”.

• Previsión en el Contrato:

Es fundamental prever todo esto de antemano. Por lo tanto, se debe incluir expresamente en el contrato qué sucederá con las obras efectuadas por el arrendatario.

Dependiendo de la actividad a la que se destine el local, se pueden pactar diferentes enfoques:

A. Obras muy concretas:

Algunas actividades requieren infraestructura específica (por ejemplo, un bar necesita salida de humos, cocina, baños, etc.).

Si tiene la intención de volver a alquilar el local como bar, es recomendable pactar que las obras se queden en beneficio del local.

Si no ve claro el negocio, puede pactar lo contrario.

B. Obras básicas:

Si el local se destinará a oficinas o una tienda, las obras necesarias pueden ser más básicas (por ejemplo, instalar un lavabo y algunas paredes).

En este caso, es conveniente pactar que las obras queden en beneficio del local.

Al finalizar el arrendamiento, tendrá un local mejor equipado para volver a alquilarlo.

• Plazo Contractual Suficiente:

Si se acuerda que las obras de adecuación deben quedar en beneficio del local, el arrendatario no podrá retirarlas al finalizar el contrato ni solicitar indemnización.

Por lo tanto, es razonable que el arrendatario exija un plazo contractual suficiente que le permita amortizar las inversiones realizadas en las mejoras.

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IMPUESTOS LOCALES:

Dos sistemas de cálculo

Los contribuyentes pueden calcular la plusvalía municipal de dos formas distintas y optar por la que más les convenga.

Cuando se transmite un inmueble de naturaleza urbana, el transmitente (en transmisiones onerosas)  o el beneficiario (en transmisiones gratuitas) deben liquidar el Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (la plusvalía municipal). Dado de que los municipios tienen autonomía para establecerlo y para fijar el tipo de gravamen, los contribuyentes suelen solicitar un precálculo de lo que tendrán que pagar (en algunos ayuntamientos este trámite puede hacerse incluso a través de su web).

Aún así, ese precálculo no es necesariamente el impuesto definitivo. La ley establece dos formas de cuantificar la cuota:

• Por una parte, puede determinarse según unos parámetros objetivos.
• Por otra, los contribuyentes pueden aplicar el procedimiento real, que tiene en cuenta la ganancia real obtenida en la transmisión