GIPE Newsletter 16 de febrero 2024

ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA:

Novedades en alquileres durante 2024

En 2024, se han implementado importantes cambios en el ámbito de los alquileres en España. A continuación, te resumimos las novedades más relevantes:

Prórroga de medidas:

• Los desahucios y lanzamientos que afecten a personas vulnerables seguirán suspendidos hasta el 31 de diciembre de 2024.
• Además, se amplía el plazo hasta el 31 de enero de 2025 para solicitar una compensación por parte del arrendador o propietario afectado por esta suspensión.

Esta suspensión se aplica principalmente a los procedimientos denominados ‘verbales’ (como desahucios por falta de pago, expiración del plazo o precario) y a aquellos en los que el lanzamiento proviene de un proceso penal. No afecta a los procedimientos tramitados por la vía ordinaria, incluso si las personas afectadas son vulnerables.

Actualización de rentas:

• Si eres gran tenedor, solo podrás aumentarla en un máximo del 3%.
• Si no eres gran tenedor, podrás pactar el incremento que desees o, en caso de falta de acuerdo, aumentarla en el mismo límite.

Esta medida no afecta a los locales de negocio, sino únicamente a los alquileres de vivienda.

__

¿Cómo demostrar que no es un gran tenedor?

En 2024, la nueva ley de vivienda establece requisitos específicos para determinar si alguien es un gran tenedor. Aquí está el resumen:

Definición de gran tenedor:

Se considera gran tenedor a la persona física o jurídica propietaria de:

• Más de diez inmuebles urbanos de uso residencial (excluyendo inmuebles rústicos, locales, almacenes, garajes u oficinas).
• Una superficie construida de más de 1.500 m2 de uso residencial, que incluye elementos estructurales como tabiques, muros de carga, porches, depósitos o altillos.
• En zonas de mercado residencial tensionado, algunas comunidades autónomas pueden considerar gran tenedor al titular de cinco o más inmuebles urbanos de uso residencial en esa área. Verifique si su comunidad autónoma ha declarado áreas tensionadas para presentar correctamente la demanda.

Acreditación de no ser gran tenedor:

Anteriormente, se acudía al Servicio de Índices del Registro de la Propiedad. Sin embargo, ahora existe un trámite específico:

• Solicite una certificación del Registro que enumere las propiedades o derechos de usufructo a su nombre.
• Necesitará un certificado digital (o DNI electrónico) vigente.
• Visite https://sede.registradores.org y seleccione “Certificación de localización de la Ley 12/2023 por el derecho a la vivienda”.

• Indique como interés “Aportarlo a un futuro procedimiento judicial” y abone el precio (15,03 euros).
• Una vez realizado el trámite, recibirá un correo electrónico con un enlace para descargar la certificación en formato PDF. La certificación proporciona el código registral único de las fincas sobre las que usted tiene derechos y tiene valor de documento público

__

La renuncia es válida

En un contrato de alquiler, cuando el dueño de una vivienda alquilada desea venderla, el inquilino tiene un derecho de adquisición preferente. Sin embargo, es posible renunciar a este derecho. Recientemente, se presentó un caso en el que un inquilino alegó que la cláusula de renuncia era nula por ir en contra de las normativas de protección al consumidor. El tribunal rechazó esta nulidad, argumentando que una cláusula que refleja lo que permite la ley no puede considerarse abusiva. Por lo tanto, no es abusivo que el arrendatario renuncie al derecho de adquisición preferente.

__

INTERMEDIACIÓN INMOBILIARIA:

En caso de desistimiento

En el ámbito de los contratos de intermediación inmobiliaria, es importante comprender las implicaciones del derecho de desistimiento. A continuación, te explicamos los aspectos clave:

Naturaleza de los contratos:

Los contratos de intermediación inmobiliaria son temporales y personalísimos.

Tienen una duración determinada (generalmente seis meses, con posibilidad de prórroga).

Se basan en la confianza depositada en el intermediario.

Derecho de desistimiento:

El cliente tiene el derecho a desistir del contrato en cualquier momento si pierde la confianza en el intermediario.

Sin embargo, el desistimiento no exime al cliente de ciertas obligaciones económicas.

Consecuencias económicas:

El cliente debe abonar los gastos en los que incurrió durante el contrato.

Si, posteriormente al desistimiento, se vende el inmueble aprovechando la gestión del intermediario (por ejemplo, a través de un contacto captado por él), se deben reclamar los honorarios correspondientes.

En resumen, el derecho de desistimiento permite al cliente cancelar el contrato sin justificación, pero no exime de responsabilidades financieras. Es fundamental realizar una liquidación adecuada de los gastos y seguir de cerca los casos en los que se venda el inmueble tras el desistimiento.