GIPE Newsletter 30 de enero 2024

INTERMEDIACIÓN INMOBILIARIA:

Compró poco después

Los tribunales han reconocido el derecho de una inmobiliaria a cobrar sus honorarios por la venta de una vivienda, aunque el encargo ya haya finalizado.

Es el caso de una agencia que visitó la vivienda con un interesado 15 días antes de que finalizara el encargo y éste hizo una oferta de compra que se comunicó al vendedor, pero inmediatamente después se echó atrás y decidió no comprar.

Un mes después de finalizar el encargo, la persona que había visitado la vivienda la compró. Según el Tribunal, la proximidad temporal entre la compraventa y la visita efectuada por la agencia lleva a la conclusión de que la venta se produjo gracias a la intervención de la agencia, por lo que ésta debe cobrar sus honorarios aunque el encargo ya haya acabado.

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ARRENDAMIENTOS:

El “Coliving”

El coliving es una tendencia emergente en el mercado de alquiler de habitaciones que aprovecha mejor el espacio del inmueble y fomenta la convivencia y la comunidad en el centro de la ciudad.

En lugar de disponerse en viviendas, el inmueble se divide en estancias y se complementa con zonas comunes (cocina, sala de estar, lavadero…) para cubrir el resto de las necesidades del inquilino.

Puede destinar a coliving tanto una vivienda de varias habitaciones como un edificio entero. Sin embargo, debe ser coherente en el desarrollo de esta actividad, ya que algunas personas intentan hacer pasar un alquiler de vivienda por uno de habitaciones y eso es fraude de ley.

Al no existir una regulación específica del coliving, con la ley en la mano hay muchos argumentos para afirmar que a estos arrendamientos no se les aplica la Ley de Arrendamientos Urbanos (más restrictiva a la hora de pactar).

En el coliving lo que se alquila no es una vivienda, sino una habitación (con derecho a usar zonas comunes). Además, ese espacio no se destina a satisfacer la necesidad permanente de vivienda del inquilino, sino algo puntual.

Si va a alquilar un inmueble por habitaciones, especifique que el contrato se rige por lo establecido en sus cláusulas y, en su defecto, en el Código Civil.

Regule tanto la relación entre usted y el inquilino como la de éste con el resto de los ocupantes, y reitere que en este caso no se aplica la Ley de Arrendamientos Urbanos.

En cuanto a la fiscalidad, el alquiler de habitaciones está exento de IVA.

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IMPUESTOS:

Recargos a viviendas desocupadas

Recientemente se ha aprobado una norma que aclara qué se entiende por ‘inmueble de uso residencial desocupado’ y permitirá que haya un mayor número de ayuntamientos que apliquen el recargo que establece el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) para estos casos.

Desde hace varios años, los ayuntamientos tienen la potestad de aplicar un recargo de hasta el 50% sobre la cuota líquida del IBI aplicable a los inmuebles de uso residencial que estén desocupados con carácter permanente. Sin embargo, la norma no dejaba claro qué se entendía por inmueble desocupado, lo que en la práctica hacía que este recargo resultase difícilmente aplicable.

La Ley por el derecho a la vivienda (en vigor desde el pasado 26 de mayo de 2023) ha establecido qué debe considerarse como inmueble desocupado, por lo que es posible que ahora más ayuntamientos comiencen a reclamar este recargo.

Para que tenga tal consideración, el inmueble debe cumplir los dos requisitos siguientes: permanecer desocupado de forma continuada y sin causa justificada por un plazo superior a dos años, conforme a los requisitos que establezca cada ayuntamiento, y pertenecer a personas que a su vez ostenten la titularidad de cuatro o más inmuebles de uso residencial.

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ARRENDAMIENTOS LAU 64:

¿Puedo venderla si hay un alquiler de renta antigua?

Si usted es propietario de una vivienda que se encuentra arrendada con un contrato “de renta antigua” y necesita venderla, debe notificar fehacientemente su intención de vender a su inquilino. En este caso, su inquilino, como titular de un derecho de tanteo y retracto, podrá adquirir de forma preferente el inmueble. Si el inquilino no ejercita el tanteo, usted podrá vender, tras lo cual deberá remitirle copia de la escritura.

Si las condiciones de venta son distintas a las notificadas o no avisó a su inquilino y éste lo descubre, podrá ejercer el retracto (solicitar que se resuelva la venta y se le transmita a él la finca) en el plazo de 60 días. Si el inquilino no compra se queda. Si acaba transmitiendo la finca a un tercero, el inquilino tendrá derecho a permanecer en ella hasta su fallecimiento (salvo que renuncie voluntariamente). Además, tras su defunción podrán subrogarse en el contrato el cónyuge (o persona con análoga relación), los hijos y ascendientes.

En consecuencia, puede resultar difícil la transmisión por este hecho. No obstante, podrá denegarse la subrogación en ciertos casos; entre otros, si el propietario necesita la vivienda para él o sus ascendientes o descendientes o si el inquilino no habita la vivienda durante seis meses en un año.