28/04/2026
Impuestos sobre la propiedad en España: una guía breve para compradores extranjeros
Marzo 2026 | 5 min de lectura
El sistema fiscal inmobiliario de España no es complicado una vez que conoces la estructura. Pero las cifras varían significativamente según la comunidad — y la diferencia puede llegar a decenas de miles de euros en una sola compra.
Una de las sorpresas más habituales para los compradores extranjeros en España es la diferencia entre el precio de compra acordado y el importe total que realmente pagan. Esa diferencia son los impuestos. No comisiones ocultas, no errores de negociación — impuestos, correctamente estructurados, que se aplican a todas las transacciones inmobiliarias en España y que varían significativamente según la comunidad autónoma.
Este artículo te ofrece un mapa del panorama. No es asesoramiento fiscal — para eso necesitas un asesor fiscal cualificado o un gestor. Es una orientación honesta para que sepas qué preguntas hacer antes de comprometerte.
Los cuatro impuestos que todo comprador extranjero debe conocer
6–11%
ITP — Impuesto de Transmisiones Patrimoniales
Es el principal impuesto de compra para viviendas de segunda mano — el tipo de compra más habitual entre los compradores extranjeros. Se calcula como un porcentaje del precio de compra y lo paga el comprador. El tipo lo fija cada comunidad autónoma, razón por la que la misma propiedad al mismo precio puede llevar una factura fiscal significativamente diferente dependiendo de si está en Andalucía, Madrid o las Islas Canarias.
10% + 1.5%
IVA + AJD — Solo para obra nueva
Si compras una vivienda nueva directamente al promotor, el ITP no se aplica. En su lugar pagas IVA al 10% del precio de compra, más Actos Jurídicos Documentados (AJD) a un tipo que varía por comunidad pero que suele situarse alrededor del 1 al 1,5%. Las compras de obra nueva tienen por tanto una estructura fiscal diferente a las de segunda mano, y los costes totales difieren en consecuencia.
Variable
IBI — Impuesto sobre Bienes Inmuebles
El IBI es el impuesto anual sobre la propiedad en España, recaudado por el ayuntamiento local en función del valor catastral del inmueble — no del valor de mercado. Para la mayoría de los compradores extranjeros, es un coste anual relativamente moderado, aunque varía considerablemente entre municipios y tipos de inmueble. Como propietario el 1 de enero de cualquier año, eres responsable del IBI completo de ese año.
19–24%
IRNR — Impuesto sobre la Renta de No Residentes
Es el impuesto que más sorprende a los compradores extranjeros. Si eres no residente, propietario de una vivienda en España y no la alquilas, igualmente debes presentar una declaración anual del IRNR y pagar un impuesto sobre una renta imputada — calculada como un porcentaje del valor catastral. Si alquilas la propiedad, se tributa por los ingresos reales del alquiler. Los residentes de la UE y el EEE pagan el 19%; los no comunitarios pagan el 24%. Debe declararse anualmente aunque la propiedad haya estado vacía todo el año.
Filed annually. Deadline varies depending on residency status and rental activity.
Por qué la comunidad autónoma importa más de lo que crees
El tipo del ITP — el principal impuesto de compra para viviendas de segunda mano — lo fija cada una de las 17 comunidades autónomas de España. El rango en 2026 va del 6% en el extremo inferior al 11% en el superior. En una propiedad de 400.000 €, esa diferencia supone hasta 20.000 € solo en este impuesto.
| Comunidad Autónoma | Tipo ITP (segunda mano) |
|---|---|
| Madrid | 6% |
| Islas Canarias | 6,5% |
| Andalucía | 7% |
| Comunitat Valenciana | 10% |
| Cataluña | 10% |
| Islas Baleares | 8–11% (progresivo) |
Los tipos están sujetos a cambios y pueden ser actualizados por los gobiernos regionales. Verifica siempre los tipos vigentes con un asesor fiscal cualificado antes de completar una compra.
El coste real de una compra de 400.000 € (segunda mano)
En una propiedad de segunda mano de 400.000 €, solo los impuestos de compra van desde 24.000 € en Madrid (ITP del 6%) hasta 40.000–44.000 € en las Islas Baleares (ITP del 10–11%). Antes de añadir los honorarios de notaría, Registro de la Propiedad y gastos legales — normalmente entre el 1% y el 2% adicional — el coste total de adquisición puede variar en más de 20.000 € dependiendo únicamente de la comunidad autónoma elegida.
Un error frecuente
Muchos compradores extranjeros presupuestan basándose únicamente en el precio de compra, o aplican una estimación genérica del “10% para impuestos y gastos” sin tener en cuenta la variación regional. En algunas comunidades esa estimación es correcta. En otras es significativamente insuficiente. Obtener las cifras exactas para tu comunidad y tipo de inmueble específicos antes de firmar nada no es opcional — afecta al planteamiento financiero fundamental de la compra.
Lo que este artículo no cubre
Hay consideraciones fiscales más allá de estos cuatro impuestos que se aplican en circunstancias específicas: el impuesto sobre plusvalías (plusvalía municipal y el IRPF/IRNR en una futura venta), el Impuesto sobre el Patrimonio — suspendido en algunas comunidades, activo en otras —, las implicaciones del impuesto de sucesiones y donaciones para propiedades en copropiedad o heredadas, y las normas de deducción específicas aplicables a compradores no comunitarios bajo normas actualizadas en 2025. Cada uno de estos puede afectar materialmente al panorama financiero de un comprador extranjero.
“Estas son las cifras superficiales. El cuadro completo — incluyendo deducciones, plazos y particularidades regionales — es el tipo de conocimiento que los miembros de GIPE aplican en cada interacción con sus clientes.”
Los miembros de GIPE tienen acceso a nuestra guía de referencia fiscal actualizada para 2026 para compradores internacionales — incluyendo tipos de ITP por comunidad, plazos de declaración del IRNR y un desglose de los costes totales de adquisición por región y tipo de inmueble.