La prevención del blanqueo de capitales en inmobiliarias forma parte de las responsabilidades que determinados profesionales del sector deben integrar en su actividad. Identificar correctamente a los clientes, conocer al titular real, evaluar riesgos o prestar atención a operaciones inusuales no son simples trámites administrativos: forman parte de un sistema dirigido a evitar que el mercado inmobiliario sea utilizado para introducir fondos de origen ilícito en la economía legal.

En España, la Ley 10/2010 incluye como sujetos obligados a los promotores inmobiliarios y a quienes ejercen profesionalmente actividades de agencia, comisión o intermediación en la compraventa de bienes inmuebles. El propio SEPBLAC dispone de un catálogo específico de operaciones de riesgo para este sector.

Además, el horizonte regulatorio está cambiando. El nuevo paquete europeo de prevención del blanqueo de capitales y financiación del terrorismo establece un marco más armonizado, con el Reglamento (UE) 2024/1624 —conocido como AMLR— y la Directiva (UE) 2024/1640, junto con la nueva Autoridad Europea de Lucha contra el Blanqueo de Capitales y la Financiación del Terrorismo (AMLA). Gran parte del nuevo marco será aplicable a partir del 10 de julio de 2027.

Para los profesionales inmobiliarios, el reto no consiste únicamente en conocer estas normas, sino en disponer de procedimientos que permitan aplicar y acreditar los controles realizados.

¿Por qué afecta la prevención del blanqueo de capitales a las inmobiliarias?

El sector inmobiliario presenta características que requieren una especial atención desde la perspectiva de la prevención del blanqueo: las operaciones pueden alcanzar importes elevados, intervenir personas físicas y jurídicas, existir estructuras societarias y producirse movimientos de fondos de distinta procedencia.

Por este motivo, la legislación española incluye expresamente dentro de los sujetos obligados a profesionales del sector inmobiliario.

Esto implica que una agencia no debería entender la prevención del blanqueo como una comprobación aislada al final de una compraventa. Debe integrarla en sus procedimientos y aplicar las medidas correspondientes atendiendo a las circunstancias y al riesgo de cada operación.

El SEPBLAC recuerda, además, que cualquier hecho u operación que, por su naturaleza, pueda estar relacionado con el blanqueo de capitales o la financiación del terrorismo debe recibir especial atención por parte de los sujetos obligados.

Principales obligaciones sobre blanqueo de capitales para inmobiliarias

Aunque las medidas concretas dependerán de cada supuesto y del nivel de riesgo, existen varios controles fundamentales que los profesionales deben conocer.

Identificación y verificación del cliente

Uno de los pilares de la prevención es saber con quién se está realizando una operación.

La inmobiliaria debe aplicar las medidas de identificación y verificación que correspondan, comprobando la identidad mediante documentación válida y dejando constancia de las actuaciones realizadas.

No se trata únicamente de solicitar un nombre y un documento. El objetivo es que la identidad pueda comprobarse adecuadamente y que el expediente conserve las evidencias necesarias.

El nuevo Reglamento europeo concreta también cuándo empieza a ser pertinente la diligencia debida en la intermediación inmobiliaria. Entre los ejemplos que recoge se encuentra el momento en que las partes realizan y aceptan una oferta de compra o alquiler; antes de que exista un interés real en seguir adelante con una propiedad concreta, el propio Reglamento señala que no sería proporcionado aplicar esa diligencia a cualquier cliente potencial.

Identificación del titular real

La operación puede realizarse a través de una sociedad u otra estructura jurídica. En esos casos, conocer únicamente la denominación de la empresa puede no ser suficiente.

La identificación del titular real busca determinar qué persona física posee o controla en última instancia la entidad correspondiente.

Esta cuestión cobra especial importancia cuando existen estructuras societarias complejas o intervienen varias entidades entre el comprador y las personas que finalmente ejercen el control.

El nuevo marco europeo mantiene la titularidad real como uno de los elementos centrales del sistema preventivo y contempla mecanismos dirigidos a reforzar la información disponible al respecto.

Evaluación del riesgo

No todas las operaciones inmobiliarias presentan el mismo riesgo.

Las medidas de prevención deben permitir analizar factores relacionados con el cliente, la operación y otras circunstancias relevantes. El propio AMLR incorpora variables de riesgo que las entidades obligadas deberán considerar al realizar sus evaluaciones y determinar el alcance de la diligencia debida.

Por tanto, el objetivo no es simplemente marcar una casilla que indique que el cliente ha sido identificado. La agencia necesita poder relacionar la información recopilada con una valoración coherente del riesgo.

Cuando el riesgo sea mayor, podrán resultar necesarias medidas reforzadas de diligencia debida.

Origen de los fondos y operaciones de riesgo

Una operación puede requerir especial atención cuando aparecen circunstancias que no encajan con su naturaleza, con el perfil del cliente o con la información disponible.

Aquí adquiere importancia el análisis de aspectos como el origen de los fondos y la coherencia económica de la operación.

El catálogo publicado por la Comisión de Prevención del Blanqueo de Capitales e Infracciones Monetarias para el sector inmobiliario tiene precisamente como finalidad ayudar a promotores y profesionales de la intermediación a elaborar su propia relación de operaciones de riesgo. No constituye una lista cerrada de todos los posibles supuestos.

PEP, sanciones y otras alertas

La comprobación del cliente puede requerir también determinar si concurren circunstancias que impliquen un nivel de riesgo diferente, entre ellas la condición de persona con responsabilidad pública (PEP) o la existencia de otras alertas relevantes.

Detectar una coincidencia no significa automáticamente que exista blanqueo de capitales. Lo importante es disponer de procedimientos que permitan identificar estas circunstancias, analizarlas correctamente y aplicar las medidas que procedan.

Conservación de la documentación y evidencias

En prevención del blanqueo, realizar un control y poder demostrar que se realizó son dos cuestiones estrechamente relacionadas.

Los expedientes deben permitir mantener la documentación y las evidencias exigibles durante los plazos legalmente establecidos. Esto facilita reconstruir qué comprobaciones se efectuaron, qué información estaba disponible y cómo se gestionó una determinada operación.

La trazabilidad documental se convierte así en una parte esencial del cumplimiento.

Señales de alerta en una operación inmobiliaria

No existe una única señal que permita concluir automáticamente que una operación está relacionada con el blanqueo de capitales. La evaluación debe hacerse atendiendo al contexto.

Sí existen, sin embargo, pautas que pueden justificar un examen especial. El catálogo sectorial del SEPBLAC contempla diferentes escenarios relacionados, entre otros aspectos, con las características de los intervinientes, los medios de pago, las características de la operación o comportamientos que dificulten conocer la verdadera identidad de las partes.

Para una inmobiliaria, esto refuerza la importancia de contar con procedimientos capaces de detectar inconsistencias y escalarlas cuando sea necesario.

Una alerta tampoco debe interpretarse automáticamente como prueba de una actividad ilícita. Es un elemento que debe analizarse en el contexto de la operación y de acuerdo con las obligaciones aplicables.

La formación en prevención del blanqueo de capitales

Un procedimiento puede estar perfectamente documentado y, aun así, resultar poco eficaz si las personas que deben aplicarlo no saben reconocer una situación de riesgo.

Por eso, la formación en PBC/FT es otro componente relevante del sistema preventivo.

Los trabajadores y profesionales afectados necesitan comprender qué información deben solicitar, cómo seguir los procedimientos internos, qué circunstancias merecen especial atención y cómo actuar ante una posible alerta. Por este motivo, la formación para agentes inmobiliarios y la actualización continua de conocimientos resultan especialmente relevantes para el ejercicio profesional.

En el material preparado por GIPE e Iberdata21, la formación ocupa precisamente uno de los pilares de la propuesta de cumplimiento para el sector inmobiliario, junto con las herramientas de identificación, verificación y documentación.

El objetivo práctico es que la prevención forme parte del trabajo cotidiano y no se limite a disponer de documentación que nadie consulta.

¿Qué cambia con el nuevo marco europeo en 2027?

Este es uno de los puntos que los profesionales inmobiliarios deberían empezar a tener presentes.

La Unión Europea aprobó en 2024 un nuevo paquete legislativo para avanzar hacia un sistema más armonizado de prevención del blanqueo de capitales y financiación del terrorismo.

Uno de sus pilares es el Reglamento (UE) 2024/1624 (AMLR). A diferencia de una directiva que requiere transposición, el Reglamento será directamente aplicable y, con carácter general, lo será desde el 10 de julio de 2027.

El propio Reglamento reconoce expresamente la exposición de las operaciones inmobiliarias al riesgo de blanqueo y contempla a agentes y otros profesionales inmobiliarios dentro de su ámbito en las condiciones establecidas por la norma.

Junto al AMLR se encuentra la Directiva (UE) 2024/1640, habitualmente denominada sexta Directiva contra el blanqueo o AMLD6, que regula mecanismos que deberán establecer los Estados miembros. El plazo general de transposición es el 10 de julio de 2027, aunque determinadas disposiciones tienen fechas específicas.

El tercer elemento relevante es AMLA, la nueva autoridad europea especializada en la lucha contra el blanqueo de capitales y la financiación del terrorismo. La autoridad se estableció jurídicamente en 2024, tiene su sede en Frankfurt y comenzó sus operaciones en 2025.

Para las inmobiliarias, 2027 no debería entenderse simplemente como una fecha en el calendario. Es una oportunidad para revisar con antelación si los procedimientos internos, herramientas y formación están preparados para un entorno europeo más armonizado.

De cumplir a poder demostrar el cumplimiento

Uno de los mensajes más importantes para el profesional inmobiliario es este: el cumplimiento necesita evidencias.

Un expediente coherente debería permitir reconstruir las actuaciones realizadas cuando resulte necesario: identificación y documentación, titularidad real cuando corresponda, evaluación del riesgo, alertas detectadas, decisiones adoptadas y demás controles aplicables.

Digitalizar parte de estos procesos puede facilitar la trazabilidad, especialmente cuando una agencia gestiona numerosas operaciones simultáneamente.

Pero la tecnología no sustituye al criterio profesional ni convierte por sí sola un procedimiento en conforme a la normativa. Debe formar parte de un sistema de prevención adecuado a la actividad y las circunstancias de cada profesional o empresa.

GIPE e Iberdata21: apoyo para la prevención del blanqueo de capitales

Ante este escenario, GIPE e Iberdata21 colaboran para facilitar a los profesionales inmobiliarios herramientas y recursos relacionados con el cumplimiento, la formación y la prevención del blanqueo de capitales.

Según la documentación facilitada para esta colaboración, la propuesta contempla soluciones para la búsqueda y verificación de información relevante para PBC, formación especializada para el sector inmobiliario y herramientas vinculadas al canal interno de información.

Para los asociados de GIPE, esta colaboración incluye además condiciones especiales en determinadas soluciones de Iberdata21. Estas se suman a otras ventajas de asociarse a GIPE, como formación continua, asesoramiento y acceso a una red profesional.

El objetivo es facilitar que las agencias puedan abordar el cumplimiento de una forma más estructurada, desde la formación de sus profesionales hasta la realización y documentación de determinados controles.

Los asociados interesados pueden consultar a GIPE las condiciones vigentes y las soluciones disponibles a través de la colaboración con Iberdata21. Si todavía no formas parte de la asociación, puedes consultar cómo unirte a GIPE.

Preguntas frecuentes sobre blanqueo de capitales e inmobiliarias

¿Las inmobiliarias están obligadas a prevenir el blanqueo de capitales?

Sí, en los supuestos establecidos por la normativa. La Ley 10/2010 incluye entre los sujetos obligados a promotores inmobiliarios y a quienes ejercen profesionalmente actividades de agencia, comisión o intermediación en la compraventa de inmuebles.

¿Qué debe comprobar una inmobiliaria de sus clientes?

Entre las medidas relevantes se encuentran la identificación y verificación del cliente y, cuando corresponda, la identificación del titular real, junto con una evaluación adecuada del riesgo y las demás medidas de diligencia exigibles en cada caso.

¿Qué es el titular real en una operación inmobiliaria?

De forma simplificada, es la persona física que en última instancia posee o controla una entidad o estructura jurídica. Identificarla evita que una sociedad actúe como una capa que impida conocer quién está realmente detrás de una operación.

¿Qué ocurre si una operación inmobiliaria presenta señales de alerta?

Una señal de alerta no demuestra por sí misma la existencia de blanqueo. Debe analizarse la operación de acuerdo con los procedimientos y obligaciones aplicables. La normativa exige prestar especial atención a hechos u operaciones que, por su naturaleza, puedan estar relacionados con el blanqueo o la financiación del terrorismo.

¿Qué es el AMLR y cuándo será aplicable?

El AMLR es el Reglamento (UE) 2024/1624, que establece requisitos europeos en materia de prevención del blanqueo y financiación del terrorismo. Con carácter general, será aplicable desde el 10 de julio de 2027.

¿Qué es AMLA?

AMLA es la Autoridad de Lucha contra el Blanqueo de Capitales y la Financiación del Terrorismo de la Unión Europea. Fue creada para reforzar y coordinar el nuevo sistema europeo de supervisión en este ámbito.

¿Es importante conservar evidencias de los controles realizados?

Sí. La documentación y trazabilidad permiten acreditar las actuaciones efectuadas y mantener un expediente coherente de las medidas aplicadas a una operación.

Conclusión

La prevención del blanqueo de capitales en inmobiliarias no debería contemplarse como una cuestión ajena a la actividad comercial. Para los profesionales afectados, identificar al cliente, conocer al titular real cuando corresponda, valorar riesgos, examinar operaciones que presenten señales de alerta y conservar evidencias forman parte del marco de cumplimiento.

Además, el 10 de julio de 2027 marcará un hito con la aplicación general del AMLR y la evolución del marco europeo de PBC/FT.

Prepararse con antelación permite revisar procedimientos, formar al equipo y disponer de herramientas adecuadas antes de que llegue ese momento. En este contexto, la colaboración entre GIPE e Iberdata21 busca proporcionar a los profesionales inmobiliarios recursos que faciliten ese proceso.

Este artículo tiene carácter informativo y no sustituye el asesoramiento jurídico o especializado necesario para determinar las obligaciones aplicables a cada empresa o profesional.